вернуться

Новые технические и организационные подходы
к оценке стоимости строительства

Малютина Е.Д., Малютин А.И.

1. Введение.

       В соответствии с Федеральным законом № 94-ФЗ от 21 июля 2005 г. основным механизмом ценообразования в сфере бюджетного финансирования государственных заказов, в том числе и в области строительства, становятся торги и аукционы. В этой связи роль смет в формировании цены строительной продукции существенно меняется. Смета приобретает более закрытый характер, превращаясь из публичного документа и основы договорной цены во внутренний документ, определяющий позиции сторон при проведении торгов. Соответственно, смещаются многие акценты и в самой практике ценообразования:

2. Особенности разработки инвесторской сметы

       Инвесторская смета, по определению, необходима на ранних этапах формирования проекта, поэтому ее разработка вынужденно осуществляется в условиях отсутствия полноценной проектной документации на основании эскизного описания или предварительного технического задания. При этом, как правило, разработка инвесторской сметы производится в упрощенном порядке и в сжатые сроки. Эти обстоятельства обусловливают ряд особенностей инвесторской сметы и процесса ее разработки.

3. Принцип укрупненной единичной расценки

       Составными элементами расчета затрат методом единичных расценок являются две величины: строительный объем Об и цена единицы строительного объема Ц1. Их произведение:

  С=Ц1*Об (1)  
дает стоимость С данного объема работ. Приведем пример. Широко известен такой измеритель строительного объема как квадратный метр жилья. Зная себестоимость 1 м2 жилья инвестор может оценить предстоящие затраты путем умножения этой стоимости на пред-полагаемую полезную площадь постройки.

       В некоторых случаях возможно параллельное существование нескольких вариантов измерителя строительного объема для одного элемента. Например, федеральная автодорога может характеризоваться протяженностью в км, либо площадью твердого покрытия в м2. Обе величины могут рассматриваться как варианты строительного объема. Соответственно для каждого варианта может быть определена цена единицы объема.

       Федеральная автодорога в целом как объект включает всю сопутствующую инфраструктуру: примыкания, пересечения, мосты, системы водоотвода, другие искусственные сооружения. Но говоря о строительном объеме данного объекта мы подразумеваем, что указанная инфраструктура поглощается этим объемом. Другими словами, в стоимости 1 км данной автодороги учитываются все искусственные сооружения, входящие в состав объекта и в расчете стоимости дороги С=Ц1*Об дополнительно учитывать стоимость ин-фраструктуры не следует.

       Данный пример показывает, что рассчитывать на достоверность оценки стоимости по приведенной простой формуле возможно лишь в тех случаях, когда состав и технические характеристики объекта достаточно хорошо соответствуют характеристикам прототипа, по которому была получена стоимость единицы строительного объема. В частности, количество мостов на 100 км новой дороги и дороги-прототипа должно совпадать. Также должны совпадать и строительные характеристики этих мостов.

       Очевидно, что повышение точности оценки лежит на пути разделения объекта на составные части – конструктивные элементы или виды работ. В случае с дорогой естественно мосты выделить в отдельный конструктивный элемент со своим измерителем строительного объема, например, суммарной длиной пролетных строений. В этом случае стоимость федеральной автодороги будет рассчитываться по формуле:

  С=Цд*Дд + Цм*Дм, (2)  
где Цд и Дд цена и протяженность дороги, Цм и Дм – цена 1 км и суммарная протяженность всех пролетных строений мостов. В приведенном расчете важным обстоятельством является то, что цены 1 км дороги и 1 км моста могут быть взяты от разных и независимых прототипов, наилучшим образом подходящих к элементам данного объекта.

       Точность расчета стоимости можно и далее повышать, разделяя конструктивные элементы объекта на более мелкие субэлементы или виды работ. Соответственно, формула расчета будет приобретать большее количество слагаемых:

  С=Ц1*О1 + Ц2*О2 + Ц3*О3 + . . . + Цn*Оn (3)  

       Каждое из слагаемых этой формулы отражает элементарный расчет соответствующего элемента, обладающего строительным объемом О и ценой единицы объема Ц. Повышение детализации расчета в духе приведенной выше формулы в конце концов приведет нас к представлению сметы на уровне обычных единичных расценок, то есть к традиционной смете, в которой Ц и О представляют собой обычные цену единичной расценки (включая «накрутки») и ее сметный объем. Последним шагом детализации является превращение расчета в ресурсную смету, в которой в качестве Ц и О выступают цены и количества используемых ресурсов. Таким образом, мы приходим к выводу, что понятие строительного объема свойственно всем элементам строительного объекта на всех уровнях иерархии вплоть до отдельных ресурсов.

4. Требования к базе укрупненных норм и расценок

       Для разработки инвесторских смет требуется специализированная нормативно-сметная база – база укрупненных расценок и показателей. В качестве примера такой базы можно привести УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений по всем отраслям строительства. Другой пример – укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР). На слуху также базы УПСС, ПВР, УСН. Но базы УПСС и УПВС с предельно укрупненными стоимостными показателями были выпущены в конце 60-х годов ХХ века и на сегодняшний день сильно устарели в технологическом плане, не говоря уж о ценах. Другие базы, либо также устарели, либо имеют узкую специализацию, как например УПБС ВР, которая ориентирована на строительство жилья и объектов соцкультбыта и не покрывает потребности большинства отраслей строительства в современной экономике.

       Таким образом, назрел вопрос о создании новой современной базы укрупненных единичных расценок (УЕР), удовлетворяющей следующим минимальным требованиям:

       Согласно МДС 81-35-2004, п. 3.27 "При составлении смет (расчетов) могут применяться … укрупненные сметные нормативы в т.ч. банк данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов". В самом деле, рабочие сметы, разработанные для реальных объектов, являются наиболее подходящим, если не единственным, источником укрупненной информации.

5. Структура базы УЕР

       Обычная нормативно-сметная база типа ФЕР содержит только один уровень детализации расценок и рассчитана для разработки смет уровня рабочего проекта. Мы ставим задачу преобразования архивных смет в базу, содержащую всю иерархию уровней, начиная от уровня строительства и кончая уровнем элементарного ресурса (см. ниже). Такая база позволит производить расчеты как по краткой формуле вида (1), так и с прогрессивно нарастающей детализацией по формулам вида (2) … (3). Важно, что при этом сохраняется возможность включения в одну инвесторскую смету расценок, взятых с разных уровней детализации. Например, может случиться, что для расчета стоимости полотна дороги удалось подобрать одну расценку верхнего уровня детализации, а расчет стоимости путепровода пришлось составлять из нескольких более детальных расценок нижнего уровня. Не исключается появление в инвесторской смете и отдельных ресурсов, играющих решающую роль в образовании стоимости сметы.

       Структура базы укрупненных единичных расценок (УЕР) существенным образом зависит от состава и структуры исходной сметной документации. В частности, уровни детализации базы естественным образом отражают иерархическую структуру исходного архива смет. Наиболее полная иерархия архива сметных данных имеет вид:

  1. Стройка
  2. Пусковой комплекс
  3. Очередь
  4. Объект
  5. Папка коллекций
  6. Смета
  7. Отдел
  8. Раздел или Глава
  9. Подраздел
  10. Расценка
  11. Ресурс

       Таким образом, в пределе база УЕР может содержать 11 уровней детализации. При переключении на верхний уровень укрупненные расценки должны быть представлены перечнем строек-прототипов, которые предоставили сметную информацию, вошедшую в базу. Каждая строка этого представления характеризуется единицей измерения и ценой за единицу Ц1. Использование данного уровня сводится к подбору наиболее близкой стройки-аналога и применению формулы расчета стоимости С=Ц1*Об, где Об - строительный объем новой стройки. Такая оценка из одного арифметического действия предельно лаконична и оперативна, хотя оставляет открытым вопрос о точности расчета.

       На нижнем уровне детализации база представляет собой перечень всех ресурсов, использованных во всех сметах-прототипах, то есть представляет собой специализированный (например, отраслевой) сборник сметных цен.

       Конечно, наибольший интерес представляют промежуточные уровни детализации - сметы и разделы, которые при достаточном числе и разнообразии могут позволить составить инвесторскую смету на объекты, для которых нет близких аналогов верхнего уровня.

6. Объем базы УЕР

       Количество ресурсов, использованных во всех единичных расценках типовой современной базы составляет 5-6 тысяч. Количество единичных расценок, разработанных на их основе, например, в ГЭСН, значительно больше - около 45 тысяч. Количество смет, фактически составленных на основе этих единичных расценок исчисляется миллионами. А ведь эти сметы являются, по существу, укрупненными расценками уровня локальной сметы. Налицо закономерность: чем выше уровень обобщения (укрупнения) единичной расценки, тем в большем разнообразии они должны быть представлены. При этом нарастает и объем описательной части расценки: для отдельного ресурса это просто наименование, у расценок появляется дополнение в виде описания состава работ. Укрупненная расценка уровня локальной сметы для полной ее характеристики должна комплектоваться целой пояснительной запиской, по существу, компактным описанием проекта.

       Естественно, создание базы укрупненных расценок, состоящей из многих миллионов записей с длинными текстовыми описаниями учтенных работ и затрат, нереально. Решение этой проблемы видится в сжатии информации с применением следующих приемов:

7. Конвертирование архива в базу

       Ключевым вопросом в разработке базы укрупненных расценок является построение алгоритма конвертирования архива смет в структуру базы. Сформулируем требования к такому алгоритму:

8. Программный комплекс для составления инвесторских смет

       Программа, ориентированная на составление инвесторских смет, должна быть создана на основе имеющегося программного комплекса "СМЕТА-БАГИРА", в который она и войдет составной частью. При этом значительная часть имеющихся программных наработок, скорее всего, будет использована и в контексте новой задачи. В то же время решения, специфические для инвесторской программы, потребуют дополнительной работы. Например, большое значение мы придаем разработке и реализации объектной модели укрупненной расценки. От того, насколько удачно будет решена эта задача, будет зависеть качество, динамика развития и живучесть остальных частей программы. Частично эту задачу придется решать и при разработке конвертора Архив-База.

       В общих чертах основные моменты процесса составления инвесторской сметы выглядят следующим образом:

       Отдельного упоминания заслуживает проблема текущего или прогнозного уровня сметной стоимости. Здесь трудно изобрести что-то новое, однако в контексте изложенных особенностей базы УЕР и инвесторской сметы задача получает интересные продолжения.

  1. Базисно-индексный метод. В условиях оценочного характера инвесторской сметы применение индексов, похоже, окажет не слишком большое негативное влияние на точность расчетов. Пикантность ситуации придает то, что проектируемый программный комплекс может сам же для себя эти индексы и рассчитывать
  2. Ресурсный метод. В применении к инвесторской смете использование ресурсного метода кажется невероятным. Тем не менее, четко просматривается использование метода укрупнения ресурсных выборок (GROS), который хорошо смотрится в сочетании с укрупненными расценками. А отыскание и ввод текущих цен по ограниченной группе материалов-представителей (скажем, в количестве 10) вполне вписывается в ограничения по времени и трудозатратам. Важным также является получение оценки инвесторских затрат не только в чисто рублевом виде, но и в виде перечня ведущих групп ресурсов в количественном и стоимостном выражении.
  3. Наконец, изложенный выше подход к организации базы УЕР позволяет внедрить как рутинную операцию регулярный пересчет всей базы в текущий уровень цен - также с использованием технологии материалов-представителей. В этом случае, как сама база, так и режим ее использования приближаются к идеалу, труднодостижимому в условиях инфляции. При этом достигается хорошая централизация ценообразования, поскольку устраняется произвол, который неизбежно вносят индексы или вводимые текущие цены ресурсов.

9. Заключение

       Для достижения поставленных задач потребуется провести большую работу как по физическому объему (база!), так и по реализации новаторского потенциала. В ходе дальнейшего расширения и совершенствования программы будут внедрены пакетные файлы (усиление механизма параметризации), автоматизация оценки затрат на циклические работы (капремонт, содержание), элементы планирования для верстки титульных списков, реализованы другие идеи. Несомненно одно - своевременность постановки данной задачи, ее востребованность и перспективность в деле сметного ценообразования.

вернуться